Der Vertreter eines offenen Immobilienfonds erklärte uns, eine Abwicklung sei bei ihnen praktisch ausgeschlossen — schließlich halte man einen hohen Anteil staatsnaher und öffentlicher Mieter im Portfolio.

Nicht lange danach wurde die Rücknahme von Anteilen für genau diesen Fonds ausgesetzt.

Die Mieter waren vermutlich erstklassig. Nur war das nie die entscheidende Frage. Eine gute Bonität schützt vor Mietausfällen — nicht vor dem eigentlichen Risiko.

Die meisten denken bei Risiko an fallende Kurse. Und das ist auf jeden Fall evident. Kurse basieren auf Bewertungen der zugrundeliegenden Immobilien und die werden gern mal überraschend (für Investoren) nach unten revidiert.

Bei offenen Immobilienfonds ist die größere Gefahr aber eine andere, und sie steckt in der Konstruktion: Der Fonds verspricht nahezu tägliche Verfügbarkeit, das Vermögen besteht aber aus Gebäuden.

Wollen viele Anleger gleichzeitig aussteigen, lässt sich das nicht in Tagen verkaufen. Es bleibt nur, Objekte unter Zeitdruck abzugeben — oder die Rücknahme einzufrieren. Das ist kein Betriebsunfall. Das ist systemimmanent.

Wie real das ist, zeigen die Zahlen: Aus deutschen offenen Immobilien-Publikumsfonds flossen 2024 netto rund 5,9 Mrd. Euro ab, 2025 rund 7,7 Mrd. Euro: zusammen über 13 Milliarden Euro in zwei Kalenderjahren (Quelle: Fondsverband BVI, Region Deutschland). Und dieser Tage wird zum ersten Mal seit der Finanzkrise 2008 ein solcher Fonds vollständig abgewickelt.

Deshalb verwende ich diese Anlageklasse für meine Kunden nicht. Nicht, weil Immobilien schlecht wären — sondern weil das Risiko hier nicht zur Rendite passt. Und v.a. weil das Investmentvehikel „Fonds“ – wie ich finde – nicht zur Anlageklasse passt.

Ich setze ausschließlich auf liquide Investments: Positionen, die ich notfalls innerhalb weniger Tage verkaufen kann.

Eine Anlageklasse zu verstehen heißt auch, zu wissen, welche man bewusst weglässt.

Welche Risiken in Ihrem Depot können Sie wirklich benennen — und welche kennen Sie nur dem Namen nach?

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